راهکارهای پیشنهادی برای حل مشکلات بازار مسکن

مشکلات اخیر بازار مسکن در پی گرانی های ناگهانی و کاهش قدرت خرید مردم، یکی از موضوعات اساسی و مورد بررسی کارشناسان این حوزه می باشد.

بروکراسی فراوان در روند دریافت تسهیلات مسکن، نرخ سودهای بالا از عواملی است که نشان می دهد ارائه وام های با نرخ بالا راهکار مناسبی برای خانه دار کردن مردم نمی باشد. به خصوص مردمی که امروزه در بازپرداخت تسهیلات دچار مشکل می باشند و افزایش نرخ تسهیلات منجر افزایش اقساط می گردد که برای وضع کنونی راهکار مناسبی نمی باشد.

مطالب فوق صحبت های رئیس کمیسیون مسکن و خدمات فنی مهندسی اتاق تعاون ایران می باشد که در خصوص این موضوع عنوان کردند: پیشنهاد افزایش وام از سوی وزارت خانه یک‌راه حل مقطعی و غیرقابل‌قبول برای جامعه و شهروندان است.

آقای خاکی فرجی ضمن تائید تئوری 9 گانه وزارت راه و شهرسازی در خصوص مدیریت بازار مسکن و تاکید بر جامع و کامل بودن این بسته ، معتقد بودند که در وضعیت کنونی بازار مسکن و مردم نیازمند اقدامات با سرعت بیشتر می باشد. در حالی که برنامه وزارت راه و شهرسازی یک اقدام بلندمدت می باشد، برای درمان مشکل کنونی بازار نیازمند راهکارهای فوری و جدید می باشیم.

ایشان در ادامه به 10 راهکار اساسی که اتاق تعاون پس از مطالعات فراوان و تحقیق و بررسی بدست آورده بود، اشاره کردند.

این 10 راهکار عبارتند از: کاهش قیمت زمین، استفاده از واسطه های مدیریتی در فرایند تولید، تخصیص 80 درصدی تسهیلات قرض‌الحسنه ساخت، ارائه کمک‌های بلاعوض برای دهک یک و دو، صنعتی سازی، کنترل سوداگری در بخش قیمت مسکن، ایجاد بانک اطلاعات بخش زمین و مسکن، احیا و بازسازی بافت‌های فرسوده، ایجاد پیوند مناسب بین بخش مسکن و مراکز علمی و تکمیل پروژه‌های مسکن مهر

این موارد راهکارهایی هستند که می توانند در بهبود اوضاع بازار موثر باشند. برخی از این راهکارها پیشتر توسط وزارت راه و شهرسازی عنوان شده بود.

خاکی فرجی اشاره کرد: تا زمانی که قیمت زمین کاهش پیدا نکند نمی‌توانید آینده مطلوبی برای مسکن متصور شویم. طی دهه‌های اخیر سهم زمین در قیمت نهایی بیش از 40 درصد است که به نظر می‌رسد این رقم باید تا 20 درصد کاهش پیدا کند.

وی در خصوص تبدیل واسطه‌های مالکیتی در فرآیند تولید به‌واسطه های مدیریتی نیز عنوان کرد: زمانی که واسطه‌های ملکی افزایش پیدا می‌کند قیمت مسکن بیش‌ازحد رشد می‌کند بنابراین درصورتی‌که مالک زمین و ساختمان یکی باشد به دلیل انحصاری که به‌واسطه مالکیت به وجود می‌آید، قیمت مسکن‌های موجود بر اساس بازار تعیین می‌شود نه بر اساس هزینه تمام‌شده آن. اتخاذ سیاست خرید تضمینی در فرآیند تبدیل واسطه مالکیتی به‌واسطه مدیریتی تسهیل‌کننده اجرای این سیاست است.

ایشان در خصوص تخصیص تسهیلات قرض‌الحسنه جهت پوشش 80 درصد از هزینه‌های ساخت مسکن گفتند: باید توجه شود این وام به‌صورت دستی به بخش تقاضا عرضه نشود چراکه تجربه نشان داده زمانی که وام خرید مسکن افزایش پیدا می‌کند مسکن با رشد قیمتی روبرو شده و به جاندار افسارگسیخته در حال رشد تبدیل می‌شود.

ازاین‌رو اگر تسهیلات به بخش ساخت تعلق بگیرد با توجه به وجود ظرفیت خالی در واحدهای تولیدکننده مصالح ساختمانی و وجود نیروی کار در بازار و به دلیلِ افزایش تولید و عرضه مسکن، شاخص بهای مسکن و به‌تبع آن تورم عمومی کاهش خواهد یافت.

خاک فرجی در بین بندهای مهم خود اشاره‌ای به تسهیلات مناسب خانه وار های دهک‌های اول و دوم کرد و در این خصوص گفت: همواره برای هر دولتی خانه‌دار کردن دهک‌های پایین جامعه یک چالش و دغدغه به شمار می‌رود چراکه این دهک‌ها با هر نوع تسهیلاتی به علت عدم پرداخت نرخ سود بانکی، بوروکراسی‌های اداری نمی‌توانند خانه‌دار شوند هرچند که این وام هم‌اندازه قیمت تمام‌شده یک ملک آماده باشد بنابراین تنها راهکار خانه‌دار شدن این اقشار کمیته امداد امام خمینی (ره) و سازمان بهزیستی است. البته در این خصوص می‌توان از ظرفیت خیرین نیز بهره برد.

وی در ادامه گفت: به‌جز موارد ذکرشده باید نگاه جدی به مقوله فناوری‌های نوین در ساخت‌وساز داشته باشیم در حال حاضر متوسط بهره‌مندی از تکنولوژی روز دنیا در ایران به دو علت نبود تشویق و بسته بودن دروازه‌های کشور برای ورود تکنولوژی جدید در کمترین سطح خود قرارداد. درحالی‌که اگر بتوانیم صنعتی سازی را وارد مقوله ساخت‌وساز کنیم واحدهای ما مقاوم‌تر و با اتلاف انرژی بسیار کمتری ساخته می‌شوند.

خاک فرجی در خصوص سوداگری در بازار زمین و مسکن گفت: مسکن شهری به علت نوسانات و تأثیرپذیری از بازارهای موازی مانند ارز، سکه، رونق‌های اقتصادی و بر هم ریختگی تعداد عرضه و تقاضا همواره تحت تأثیر تقاضاهای سوداگرانه بوده است. بنابراین به‌منظور اثربخشی سیاست‌های اتخاذشده برای تأمین مسکن گروه‌های هدف جامعه، اجرای سیاست‌های کنترل‌کننده سوداگری در بازار زمین و مسکن از طریق افزایش هزینه سوداگری در دستور کار قرار دارد.

وی بابیان اینکه نکته بسیار مهم و حائز اهمیت در بازار مسکن ایجاد بانک اطلاعات بخش زمین و مسکن است گفت: متأسفانه نبود آمارهای دقیق در کشور باعث شده این بازار همواره موردتهاجم سوداگران قرار بگیرد. اگر بانک اطلاعاتی در این خصوص انجام شود اجرای سیاست‌های مالیاتی صحیح ایجاد می‌شود.

خاک فرجی در خصوص توجه ویژه به احیا و بازسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و روستایی نیز گفت: احداث املاک مسکونی در بافت‌های فرسوده به علت سه عامل کاهش افزایش عرضه نسبت به تقاضا، بهبود کیفیت ساختار شهر و تعدیل قیمت مسکن از اهمیت بالایی برخوردار است.

رئیس کمیسیون مسکن و خدمات فنی مهندسی اتاق تعاون ایران درنهایت گفت: مسکن مهر چندین سال است که علی‌رغم هزینه‌های کلان به دلیل نبود منابع مالی و عدم وجود زیرساخت‌های موردنیاز و یا به دلیل جانمای غلط، به‌صورت غیرفعال، رهاسازی شده و سرمایه‌های متقاضیان در این پروژه‌ها، بلوکه‌شده است بنابراین نیاز است برای جبران خسارت هر چه سریع‌تر مشکلات از دو طریق حل مشکلات فنی و تزریق منابع رفع‌ورجوع شود.

برای خروج از رکود مسکن و مشکلات این حوزه باید از مراکز علمی و دانشگاهی بهره برد.

منبع: +